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北京快中彩玩法说明:藍籌專題| 袁春:鴻坤的“雙圈”實踐

北京市尾号限行规定 www.uwzthz.tw 2019-06-17 17:02

2019年6月5日,在經濟觀察報主辦的中國藍籌年會上,鴻坤地產集團總裁袁春發表了《鴻坤地產“雙圈戰略“的實踐探索》的主題演講。

鴻坤的雙圈戰略即指“都市圈+生態圈”戰略。

都市圈指向區域選擇,鴻坤持續深耕的區域是京津冀、長三角、粵港澳大灣區以及海南城市群;

生態圈指向業務選擇,基于資本、產業、文旅和地產四大業務板塊,通過產業協同、生態整合,為都市圈賦能,為用戶創造更多價值。

對紛紛向城市運營商轉型的房企來說,上述兩個選擇可謂行業共識,但是具體到實操層面,能夠堅定地將二者結合起來的成功案例并不多見,鴻坤地產集團在北京西紅門的實踐可謂樣本,并且,這一模式正在全國落地開花。

理想之城

“理想城”是鴻坤地產開發的一條住宅產品線,如果把這個案名放大到整個西紅門區域,也毫無違和感。

從2004年開始,鴻坤作為一級開發商深入到北京市大興區西紅門的整體開發建設中。如今,以鴻坤集團總部為起點,鴻坤曦望山、鴻坤林語墅、鴻坤理想城、鴻坤廣場、鴻坤新都薈、鴻坤體育公園、鴻坤金融谷等全業態矩陣,共同構成了鴻坤的西紅門“理想城”。

20分鐘的步行半徑內,有住宅、有產業、有豐富的生活商業配套、體育休閑配套和教育醫療配套,職住一體的生活理想,可以在這里輕松實現。

一個真實的案例是,有人購買了鴻坤的住宅后,因為喜歡這一片區,隨后跳槽到鴻坤集團工作,消滅了早晚高峰通勤的煩惱,生活幸福感有了質的飛躍。

這也許就是城市運營商的價值所在,居住只是最基本的需求維度,中國過去十多年的房地產發展一直在填補這一課,在此之上,人們還需要更多的配套來滿足社交和自我實現的需求,這是當下中國的城市規劃和房地產開發面臨的嶄新課題。

在傳統的住宅開發鏈條里,房子交付意味著開發周期的結束,但在城市運營商的視角下,房子交付僅僅是一個開始,開發商們已經有意識地在填補城市社區在商業和教育上的欠缺,不過,鴻坤在北京西紅門做的城市綜合開發,將它和一般的城市運營商鮮明地區別開來,它要做“創新型城市運營商”。

創新型城市運營商

城市運營商的提法,幾乎每一家開發商都在提,但在城市運營前加上創新定語的房企卻不多。“創新的核心是產業協同。”袁春解釋,過往,我們提城市運營商還停留在住宅、社區、商業、物業的范疇內,離產業比較遠。

袁春介紹,5年前,大興區進行產業升級,著手淘汰落后及污染的產能,鴻坤作為該區域的一二級開發商,開始介入到這場產業升級中,隨著介入地加深,鴻坤發現,產業和傳統地產之間是可以連接的,人們的居住和工作可以在同一個區域。

袁春坦陳,這一模式做起來遠比做單一住宅復雜得多,因為產業受宏觀經濟、地方政策等影響較大,相應地,對運營商的要求也非常高。

首先,產業的作用不言而喻,它可以同時解決兩方面的問題,一是就業,二是長期的稅收,所以,創新型的城市運營必須形成一個整體化的方案,從地方政府的角度考慮城市功能和經濟發展需要,鴻坤在北京很多布局都是集中在信息技術、智能制造、生命健康、能源環保、現代服務等幾大領域。

其次,要形成整體方案必然需要產業IP資源支撐,這是傳統住宅開發商的弱項,一方面,鴻坤采取了強強聯合的方式,產業IP擅長產業聚集,鴻坤擅長土地獲取和建造,雙方從各自專業的角度去考察能否把產業園落地;另一方面,鴻坤也做了很多產業投資,所投的50余家企業中10余家企業已經上市。

第三,城市運營的時間周期和住宅開發完全不同,這是十年做一件事和兩年做一件事的區別,當然是十年做一件事要考慮的更多,比如時間成本、人員成本等等。袁春很明確地表示,做生態圈,肯定要看十年,不看十年,別做。

第四,要真正做到產業協同并不容易,生態圈中的每個板塊都對應著一個獨立的商業邏輯,怎樣將他們串接起來,兩兩之間能夠產生化學反應,為客戶創造更多的價值,這是一門嶄新的功課。

如果把以上四點綜合起來看,會發現其中包含了無數的不確定性,鴻坤西紅門樣本能夠落地生根,證明了這一模式的邏輯可行,如何將西紅門模式復制,復制到哪兒,就牽扯到鴻坤的都市圈戰略了。

都市圈

鴻坤的都市圈的戰略是,持續深耕京津冀、長三角、粵港澳大灣區以及海南城市群,形成全國化布局基礎上的都市圈聚合效應。

西紅門樣本在北京落地開花之后,已經開始輻射全國,2017年,鴻坤進入上海,延續西紅門的產業協同做法,位于閔行區的動力時代產業園區,以高端制造為主,今年即將開園。位于粵港澳大灣區的項目也在緊張的籌備建設過程中。

京津冀、長三角、粵港澳大灣區人口多,經濟總量大,人均GDP高,購買力強,是房地產的兵家必爭之地,同時,調控政策嚴格、消費者要求高,想要拿到座次,必得有過人之處。

鴻坤在京津冀耕耘多年,不僅早已做好戰略卡位,對客戶的研究也非常深入。

當前,京津冀都市圈在快速形成的過程中,區域產業、人口、配套也在發生顯著變化,尤其是作為城市發展最重要因素的人口,變化尤甚。

鴻坤的客戶研究顯示,近年來,固安、香河、廊坊和涿州已經吸納了環京一半以上的外溢客戶,成為環京市場名副其實的第一梯隊。

在調研過程中,鴻坤了解到,經過前幾輪樓市的上升期,燕郊、大廠房價遠高于環京其他區域,加之環京客戶本身就具有可轉移性,不少客戶轉移到了地理位置與交通條件相對成熟的香河等區域。

由于最低都是縣級以上編制區域,固安、香河、廊坊和涿州在產業、交通、商業等方面都有詳盡和合理的規劃,且基礎設施更全面,更具承載優勢產業的基礎。尤其是固安、香河、廊坊是北京新機場、城市副中心以及雄安新區的直接輻射區,更是各項重大利好和重要資源的第一承接區域。

此外,產業和人口的直接承載物就是土地,因此土地市場的活躍程度也能作為區域發展情況的一個重要判斷項。固安、香河、廊坊和涿州在調控期內的土地供應上明顯多于其他環京區域。

鴻坤對京津冀區域長期看好,但袁春也并不諱言環京區域受到的限購影響,他表示,經過調研發現,環京區域投資需求受限購影響的比例在30%,投資客迅速下降,外溢的自住需求更大,從這個角度來講,現在環京樓市的價格非常理性。

袁春認為,對企業來說客戶是最重要的,把客戶研究清楚,就可以掌握客戶的核心需求,搶得盈利空間,房地產行業雖然市場很大,但競爭激烈,把頭低下來,多看看腳下的路,看看目前的客戶,心態會好很多。

對于消費者來說,誰不想住在配套完善的理想之城中呢?