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北京十一选五开奖结果:藍籌專題| 舊改專家重倉大灣區佳兆業下半場彎道超車

北京市尾号限行规定 www.uwzthz.tw 2019-06-17 17:02

粵港澳大灣區規劃綱要的落地,正在為房企打開新的機遇,深耕深圳20來年的佳兆業早已排兵布陣等候多時。截至2018年底,佳兆業擁有尚未納入土儲的舊改面積約3005.7萬平方米,其中99%位于粵港澳大灣區,這些舊改儲備可為佳兆業帶來約1.8萬億貨值。

此外,佳兆業在全國約2400萬平方米的土地儲備中,粵港澳大灣區的土地儲備近1300萬平米,占據整體土儲的54%,其中超過一半是通過舊改轉化成功進行供應的。

通過城市更新獲取低成本高毛利的項目重倉粵港澳大灣區,并以多元化業態來填充舊改之后的項目內容與功能,從而為地產主業服務,這是佳兆業目前正在實踐的路徑。

對于逼近千億目標的佳兆業而言,在未來的競爭中實現彎道超車,憑借的正是這三大核心優勢——萬億貨值的城市更新項目鎖定未來業績的持續釋放;粵港澳大灣區豐富的儲備將持續帶來增長紅利;六大上市平臺的協同發展避免了單一開發模式所引發的未來增長瓶頸問題。

重倉粵港澳大灣區

6月10日,在經過41輪的競價鏖戰之后,佳兆業以11.63億元的最高限價,以及1000平方米自持面積,將佛山市禪城區一宗商住用地收入囊中,扣除配件后折合樓面價約13006元/平方米。至此,佳兆業首次進擊佛山市禪城區宣告成功,這也是佳兆業深化粵港澳大灣區布局的一步。“在大灣區,佳兆業肯定有相當強的競爭力。”在3月份舉行的2018年業績會上,提到粵港澳大灣區的布局,佳兆業主席兼執行董事郭英成曾表示,佳兆業深耕深圳20年,無論是土地儲備,天時地利還是文化,都占據不錯的優勢。

此前佳兆業在粵港澳大灣區的重心聚焦在深圳廣州兩地,郭英成透露,截至今年3月,其在深圳、廣州兩地已有接近90來個不同發展階段的項目。

不過,如今,以深耕粵港澳大灣區為戰略核心的佳兆業已基本實現大灣區“9+2”城市群全覆蓋。根據佳兆業執行董事兼總裁麥帆提供的數據,2018年,佳兆業共計收購30個地塊,權益拿地金額約157.8億元,其中粵港澳大灣區的新增土地權益投資額占比達56%。

截至2018年12月底,佳兆業在全國約2400萬平方米的土地儲備中,粵港澳大灣區的土地儲備就近1300萬平米,占據整體土儲的54%。如果以貨值來劃分,總共4640億元的土儲貨值中,73%位于大灣區,而深圳和廣州總貨值占比更是超過一半。

聚焦于粵港澳大灣區的這一戰略,為佳兆業的銷售規模擴張貢獻了重要力量。年報數據顯示,2018年佳兆業實現累計合約銷售權益金額約700.6億元,同比上漲56.7%。位于大灣區的合約銷售就占據近60%,華中及長三角地區則分別貢獻了12%、11%。

在確認收入方面,去年佳兆業確認銷售金額達到362億元。大灣區項目的入賬收入占比達52%,深圳更是貢獻了整體的44%。

2019年,佳兆業設定的合約銷售目標為875億元,預估同比增速達24.9%。而整體約1580億元的可售資源中,按區域劃分,粵港澳大灣區的占比也高達70%。

“希望未來三年在粵港澳大灣區有更好的表現,更強的競爭力,在儲備豐富的前提下,持續享受灣區發展、產業升級、人口聚集所帶來的增長紅利。”——這是郭英成對粵港澳大灣區下一步布局的期許。

佳兆業方面表示,接下來在粵港澳大灣區將特別關注重點城市區域,其中三個核心城市區域包括深圳前海、廣州南沙和珠海橫琴。

舊改背后的龐大貨值

值得關注的是,在上述粵港澳大灣區1300萬平方米的土地儲備中,超過一半是通過舊改供應的土地。

此外,佳兆業還有占地面積約3005.7萬平方米的舊改項目尚未納入土儲(未計容積率),其中99%也位于大灣區。按占地面積劃分,深圳及廣州分別占比33%。這些舊改儲備可為佳兆業帶來約1.8萬億貨值。

在一線城市土地資源稀缺的背景下,佳兆業憑借城市更新獲取大量土地。2011年,佳兆業就成立全國首家專業運營城市更新項目的公司,將城市更新業務板塊獨立出來。

“萬億貨值的城市更新項目鎖定未來業績的持續釋放”,這被佳兆業視為區別與其他房企傳統投資開發模式的核心優勢之一。“在深圳、廣州這樣的一線城市,(開發商)不依靠舊改來實現土地儲備,就會面臨更多的挑戰。我們希望舊改是我們在大灣區的一個機會。”郭英成稱。

在2018年業績會上,佳兆業公開提到,舊改供應和收并購,是公司新增土地儲備的主要方式。佳兆業首席財務官劉富強說,佳兆業打算每年通過舊改納儲的面積占比大約80%,相對成本較低,對業績貢獻也有好處。

相比公開招拍掛,雖然每個城市、每個舊改項目的毛利率都不一樣,但假如能在整體項目的拆遷和手續完善上,在項目規劃和研究上具備實力,合理完成舊改流程,城市更新項目的毛利率還是會有更不錯的表現。

不過,城市更新的普遍性特征在于前期難度大。比如佳兆業,現在有接近100個舊改項目在發展,正常情況下每個項目的周轉率或發展周期都要5-6年,因此投入舊改的錢也幾乎都需要沉淀5-6年時間,并且只要投進去就全部是負債,加上舊改項目無法評估,從凈負債率上來看,這幾年雖然佳兆業的凈負債率逐年下降,但仍超過200%。

但佳兆業對于城市更新有自身優勢所在,經驗足、規范化、專業化,特別是風險把控和城市規劃方面,擁有20年舊改經驗的佳兆業競爭力不容小覷。佳兆業表示,希望未來在舊改投資和銷售、回款這塊能取得一個平衡。

城市更新也被佳兆業當做實現粵港澳大灣區銷售拓展的“秘密武器”。佳兆業首次公開舊改供地的短中長期計劃:短期1-2年內,佳兆業將有10個舊改項目計劃供地供貨,可售面積超過160平方米,貨值近1000億元;中期,共有14個項目供貨,可售面積近850萬平方米,貨值約4500億元;長期將有2000萬平方米的舊改項目陸續供應市場,貨值約1.3萬億。

多元化業態發力

佳兆業城市更新發展的底氣在于多元化,以多元化業態來填充舊改之后的項目內容與功能,是佳兆業城市更新的邏輯。早在2018年中期業績會上,佳兆業方面就曾解釋,每塊土地的開發都會整合教育、醫療、科技產業、地產、商業、酒店等業態,佳兆業的多業態是在發力的。

佳兆業的多元化始于十多年前,采取成熟一個板塊分拆一個板塊的模式。從具體動作來看,佳兆業更傾向于從外部收并購,目前除了佳兆業集團之外,還發展了另外5個上市平臺,分別是大健康板塊的美加醫學(現更名為佳兆業健康集團)和振興生化、產業地產板塊的南太地產、新科技板塊的佳云科技、物業板塊的佳兆業物業。

“我們因為做城市更新,業務板塊很多,希望在這個基礎之上發展別的業務。”郭英成指出,目前佳兆業的幾大上市平臺,管理上是相對成熟的。

在佳兆業2018年的年報上,已經產生收益的多元化業務被分列為租金收入、物業管理、酒店及餐飲業務、戲院、百貨店及文化中心業務、水路客貨運業務、其他業務等幾大類。從營收來看,這些多元化業態貢獻的收入雖然占比不大,但呈逐年上升趨勢。去年,佳兆業的年度總收益約387.05億元,來自多元化業態貢獻的收入達約26.24億元,同比上漲66.8%,在整體營收中的占比約6.8%。

佳兆業對于多元化的目標是,未來五年多元化業務的收入占比能夠達到30%-40%左右。“多元化其實很難,但我希望能通過發展多元化與我們的地產主業實現互補,特別是在獲取優質土地或者價格合理的土地這塊,能夠取到一些互補。”郭英成說。

在這些多元化業態中,郭英成尤為看中健康產業。他表示,看好這個領域的增長和投資。現在佳兆業既在往這一方面努力,也初見成效。

目前,佳兆業在健康領域已經收購了義齒上市企業美加醫學以及參股振興生化股份有限公司。將康養結合到體量較大的項目是佳兆業正在努力的方向,去年,佳兆業首度進入海南三亞,就是以康養切入。除此之外,佳兆業位于惠州的佳兆業東江新城,以及位于東戴河的項目,都是注入康養業務的典型案例。佳兆業方面表示,雖然康養確實很難做,大家都在探討模式,但佳兆業已經走在行業的前列了。“按照我們的初步判斷,這種康養服務能夠給投資者和我們都帶來不錯的回報率。”